Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng năm 2023

Xin chào Luật sư, năm ngoái ra làm ăn thua lỗ nặng nên tôi đã thế chấp căn nhà 3 tầng ở quận 7, với số tiền vay là 2 tỷ đồng. Nay vì có người thân ở nước ngoài ngỏ ý bảo lãnh tôi qua bên đấy để làm ăn và định cư ở đó nên tôi muốn bán căn nhà đang thế chấp để có chi phí sang nước ngoài ở. Vậy tôi có được bán nhà đang thế chấp ngân hàng không? Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng năm 2023 như thế nào? Xin được giải đáp.

Để giải đáp vấn đề trên mời quý độc giả cùng Luật Sư DEMO tham khảo bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.

Có được mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?

Đối với tài sản đang thế chấp, Bộ luật Dân sự có quy định:

 “Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, pháp luật có quy định không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS. Bản thân anh và người mua đều biết rõ chiếc xe đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn mua bán mà không có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm điều cấm của luật. Do đó có căn cứ xác định hợp đồng mua bán xe của anh với bên kia vô hiệu.

Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.

Điều kiện mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng